その携帯電話基地局の総会決議無効？！
平成２０年５月３０日判決言渡 同日原本交付 裁判所書記官
平成１８年（ワ）第２０９９号 工事妨害禁止等請求事件
判 決
東京都港区ＡＢ丁目Ｃ番Ｄ号
原 告 Ｅ 株 式 会 社
同代表者代表執行役 Ｆ
同訴訟代理人弁護士 丸 尾 正 美
同 千 葉 尚 路
同 高 橋 聖
同 大 島 正 照
札幌市Ｇ区ＨＩＪ丁目Ｋ番地 Ｍマンション
被 告 Ｍ マ ン シ ョ ン 管 理 組 合
同 代 表 者 副 理 事 長 Ｌ
同訴訟代理人弁護士 馬 場 正 昭
主 文
１ 原告の請求をいずれも棄却する。
２ 訴訟費用は，原告の負担とする。
事 実 及 び 理 由
第１ 当事者が求めた裁判
１ 原告
(1) 被告と原告との間において，原告が別紙物件目録記載の建物の添付図面箇 1所について，賃借期限平成２７年１１月１４日，賃料年額６０万円，毎年３月末日翌年度分払いの定めによる電気通信事業の設備設置を目的とする賃借権を有することを確認する。
(2) 被告は，原告に対し，原告が別紙物件目録記載の建物の添付図面箇所に，別紙設置設備目録記載の各設備を設置する工事をすることを妨害し，あるいは第三者をして妨害させてはならない。
(3) 訴訟費用は被告の負担とする。
２ 被告
(1) 原告の請求を棄却する。
(2) 訴訟費用は原告の負担とする。
第２ 事案の概要
本件は，移動体通信事業を営む原告が，被告との間で被告の構成員が区分所有者となっているマンションの屋上の一部を賃借して通信設備等を設置する契約を締結したとして，それに基づく賃借権の確認及び通信設備の設置工事の妨害の禁止等を求めた事案である。
１ 前提事実（争いのない事実及び弁論の全趣旨から当事者間において争いがないと認められる事実を含む。）
(1) 当事者
ア 原告は，電気通信事業等を目的とする株式会社である（なお，原告は，平成１８年１０月１日，Ｎ株式会社から現在の商号に商号変更した。）。
イ 被告は，区分所有建物であるＭマンション（以下「本件建物」という。）の区分所有者により構成される管理組合である。
(2) 賃貸借契約の締結
ア 原告は，Ｏで無線基地局（いわゆる携帯電話の基地局）の設置を計画し，本件建物を候補として選定し，被告の理事と交渉を進めた。
イ(ｱ) 被告の管理規約（以下「本件管理規約」という。）によれば，本件建物のうち，専有部分以外の建物の部分は共用部分と定められており，屋上及び電気室がこれに含まれる。
(ｲ) 本件管理規約には，管理組合は，総会の決議を経て，敷地及び共用部分等（駐車場及び専有使用部分を除く。）の一部について，第三者に使用させることができる旨の規定（１６条２項）があり，総会の議事は，出席組合員の議決権の過半数で決する旨の規定がある（４６条２項）。
他方において，本件管理規約には，敷地及び共有部分等の変更（改良を目的とし，かつ，著しく多額の費用を要しないものを除く。）には，組合員総数及び議決権総数のそれぞれ４分の３以上の賛成がなければならないとの規定（４６条３項。以下「特別決議事項」という。）及び，その変更が，専有部分又は専用使用部分の使用に特別の影響を及ぼすときは，その専有部分を所有する組合員又はその専用使用部分の専用使用を認められている組合員の承諾を得なければならないとの規定（４６条７項）がある。
ウ(ｱ) 平成１７年１０月２９日，被告の臨時総会（以下「本件総会」という。）が開催され，第４号議案として，Ｎ株式会社の基地局設置について提案する（基地局設置に伴い使用料収入が年間約６０万円見込まれ，管理費減額の原資に充当される旨の付記がある。）旨の議案（以下「本件議案」という。）が上程され，決議に付された（以下「本件決議」という。本件議案が可決されたかどうか及び仮に可決されたとした場合の本件決議の有効性につき，後述のとおり，争いがある。）。
(ｲ) 本件総会開催日における被告の組合員総数は７７名であり，各組合員が各１個の議決権を有しているため，議決権総数も同数である。したがって，その４分の３以上を満たす議決権数は５８票である。
被告が作成した本件総会の議事録（甲３。以下「本件議事録」という。）には，本件総会には，１２名の組合員が出席したほか，２２名から委任状が，３４名から議決権行使書がそれぞれ提出され，本件議案については，出席者のうち９名，委任状提出者のうち２０名，議決権行使書提出者のうち３０名が賛成をしたため，賛成する議決権の数は５９票となり，賛成多数で可決された旨の記載がある。
エ 原告の北海道技術部長のＰと被告理事長のＱは，平成１７年１１月ころ別紙物件目録記載の建物の添付図面箇所について，賃借期限平成２７年１１月１４日，賃料は年額６０万円とし毎年３月末日に翌年度分を支払う，電気通信事業の設備（以下「本件設備等」という。）設置を目的とする等が記載された賃貸借契約書を作成した（以下「本件契約」という。なお，本件契約の当事者については，後述のとおり争いがある。）。
上記契約書の当事者欄のうち，甲（賃貸人）欄には，被告の住所，氏名及び「理事長 Ｑ」の記載と「Ｍマンション管理組合理事長之印」と刻印された角印の押印があり，乙（賃借人）欄には，不動文字で「札幌市Ｒ区ＳＴ条ＲＵ丁目Ｖ番地 Ｎ株式会社 北海道技術部長 Ｐ」の記名と，「Ｎ株式会社 北海道技術部長之印」と刻印された丸印の押印がある。
２ 当事者の主張
(1) 本件契約の当事者
ア 原告
本件契約の当事者は，原告であって，原告の北海道技術部長であるＰ個人ではない。Ｐが当事者欄に記載されているのは，原告内部の決裁権限の問題にすぎない。
原告のような全国的規模の会社が，全ての契約において代表者印を押捺することは現実的ではないし，本件契約の内容を合理的に解釈しても，Ｐが原告を代表して契約をしたことは明らかである。
被告は，従前のやり取りでこの点を問題としたことはなく，信義則・禁反言の法理からも現段階でこのような主張をすることは許されない。
イ 被告
本件契約の存在は認めるが，契約当事者である賃借人はＰであり，原告との契約の成立は否認する。
(2) 本件契約の効力
ア 原告
(ｱ) 本件契約は，以下のとおり，有効に可決された本件決議を経て締結された。
(a) 本件契約は，共用部分の使用を内容とするものであり，本件管理規約の１６条２項が適用される。
同規定約は，設置期間が民法６０２条の期間を超えるか否かにかかわらず，被告の総会決議をもって，第三者との間で賃貸借契約を締結し，これに基づいて共用部分の一部を使用させ，広告塔，看板
等の設備を設置させることができる旨を規定したものと解すべきである。
(b) なお，本件設備等は，本件建物の大きさと比較すると，その存続に影響を与えるような規模ではないし，撤去後の原状回復も容易であるから，本件議案は特別決議事項にはあたらない。したがって，
総会出席者の過半数の賛成があれば可決されたと解すべきところ，被告の主張によっても本件決議では，過半数の賛成を得ている。
仮に，本件議案が特別決議事項にあたるとしても，可決要件を満たし，可決されている。本件決議において，賛成票を投じた組合員の数は，本件議事録記載のとおりである。
被告は，会社の代表者印が抜けているにすぎない委任状など，従前，有効としていたものを本件についてのみ取扱いを異にするなどしているうえ，本件議案が可決されたことを前提としてその後の定期総会等を行っているから，現時点で本件議案が可決されていないと主張するのは，信義則上許されない。
ｃ 本件設備等は，本件建物に構造的に影響を与えるものではないし，また，本件設備等が使用する電波は，総務省の指定する電波防護指針に従ったものであるから，有害な電磁波を発生させるという客観的事実もない。
したがって，本件設備等の設置は，本件管理規約の「専有部分又は専用使用部分の使用に特別の影響を及ぼすとき」には該当しない。また，同規定は，あくまでも専用部分や専用使用部分の使用という物理
的側面における使用行為に特別の影響が生じる場合を想定しているのであって，被告が主張するような「不安」や「恐怖」といった主観的感情は特別の影響にはあたらない。
d(a) 組合員の議決権行使に錯誤規定の適用があるとしても，本件設備等には，有害な電磁波を発生させるという客観的な事実はないから，この点について認識と事実の齟齬はなく，錯誤は生じない。
また，仮に，何らかの誤解が存在したと仮定しても，議決権行使につき動機の錯誤があったにすぎず，またその動機は明示されていないから，錯誤無効の主張自体失当である。
(b) なお，仮に，被告組合員の議決権行使における錯誤が成立したと しても，被告組合員の錯誤には重過失があるから，被告組合員の議決権行使は無効になるものではない。
(ｲ) 仮に，本件決議が可決要件を満たしていなかったとしても，原告は被告マンションの管理者が本件契約を締結する権限を有すると信じ，かつ，そう信じたことにつき正当な理由があるから，表見代理又はその他の表見法理により，原被告間において本件契約は有効に成立しているというべきである。
(ｳ) 原告の請求が権利の濫用であるとの主張は争う。
イ 被告
仮に，本件契約が原告と被告代表者の間で締結されていたとしても，本件契約は以下のとおり無効である。
(ｱ) 本件議案は，可決されていないから，それを前提とした本件契約は無効である。
ａ 本件設備等が人間の心身に重大な悪影響を及ぼすことは，近来，社会的に認められ，その有害性の程度が，明確に科学的に証明されていない段階とはいえ，有害の疑惑の存在自体は，本件建物の使用者にとって心身の健康上重大な悪影響を及ぼすことは明らかである。
また，その有害性について喧伝流布されている状況では，使用者にとって本件設備等の存在は不安と恐怖の不気味な存在であり，想像力が自然に働く人間の精神にとって有害であり，その疑惑が肉体の病気
も惹起させる。このような観点からみると，本件設備の設置は，「専有部分使用者に特別の悪影響を及ぼす場合」と評価されるべきであり，本件管理規約に基づいて，専有部分の所有者である各組合員各自の承諾を得る必要がある。
ｂ 仮に，本件設備等が「専有部分使用者に特別の悪影響を及ぼす場合」に該当しないとしても，本件設備等の設置が特別決議事項にあたることは，明らかであるところ，本件議事録に記載された投票数の算
定には誤りがあり，実際には４５票の賛成者があったに過ぎなかったから，可決の要件を満たしていない。
また，本件契約は，期間を１０年とする賃貸借契約であり，民法６０２条の期限を超え，管理権限を逸脱しているから，共有物の処分変更行為として，特別決議事項にあたる。
ｃ 本件設備等のような設備は，人体に対し重大な影響を及ぼす強力で多量の電磁波を発生させ，周辺に居住する住民の発ガンを促し，脳や神経に重大な影響を及ぼすことは近時の調査研究等で明らかになっている。
また，総務省は，行政指導でもって，事前にマンション所有者を始めとした周辺住民に電磁波の悪影響の原状等を説明することを義務付けているにも係わらず，原告はこれらの説明を怠り，その結果，被告
の構成員の一部は，本件設備等による電磁波の弊害についての問意識を持つことなく，本件議案に賛成した。
仮に，本件議案が，本件議事録に記載のとおり，５９票の賛成を得ていたとしても，被告の組合員がこれらの弊害を知っていれば，本件議案に賛成しなかったから，本件議案は否決されていた。被告の組合
員は，原告の説明責任の懈怠により，誤った認識で本件議案に賛成したから，本件決議及びその後の契約締結までの意思形成過程に瑕疵があったことは明らかであり，本件契約は錯誤により無効である。
（ｲ）原告の主張のうち，特別決議事項に関する規定の存在に善意無過失であったとの主張は否認し，表見代理又は表見法理の成立に関する主張は争う。
(ｳ) 原告の携帯電話基地局は，Ｏ一帯に完備しており，本件設備は不要であるにもかかわらず，原告は本件契約の成立を根拠として，被告組合員の大多数の反対を押し切って，本件設備を強引に設置しようとしており，また，電磁波の有害性について説明責任も果たしていない。
原告の請求は権利の濫用として許されない。
第３ 当裁判所の判断
１ 本件では，被告を一方当事者とする本件契約が存在することは，原被告間で争いがなく，本件の争点は，本件契約の当事者及び本件契約の効力である。
２ 本件契約の当事者について
(1) 前記前提によれば，Ｐが被告理事長と締結した契約は，電気通信事業の設備設置を目的としており，また，契約者の欄には，「札幌市Ｒ区ＳＴ条ＲＵ丁目Ｖ番地 Ｎ株式会社 北海道技術部長 Ｐ」と不動文字で記載され，かつ，「Ｎ株式会社 北海道技術部長之印」の押印がある。
さらに，証拠（甲２５）によれば，本件賃貸借契約書の表紙には，賃借人として，Ｎ株式会社北海道技術部の表示があり，かつ，契約書の頭書にも・・・・・・途中略・・・・
事項にはあたらないと言うべきであり，このような行為は，本件管理規約や区分所有法に基づいて決するのではなく，民法の原則に基づいて，共有者が全員でこれを行う必要があるというべきである。
ｃ もっとも，マンションの規模によっては，区分所有者全員でそれを行うことが困難な場合もあることは，否定できない。
さらに，マンションの共用部分を対象とする長期間の賃借権の設定であっても，その場所や面積，普段の区分所有者の利用方法，設定する賃借権の条件，設備の設置の有無やそれによる物理的な変更の程度
と原状回復の容易さ，個々の区分所有者に与える影響等には，多種多様なものがあり，これらの点を総合的に考慮した場合，原状回復が容易である等，共有者たる区分所有者に与える影響が軽微であって，区分所有者全員でこれを行わせることを求めるのが相当とは言い難い場合もありうる。
したがって，上記のような特段の事情がある場合には，実質的にみて処分行為にはあたらないものとして，区分所有者の団体が管理行為として行うことができる場合があるというべきである。
(ｳ)ａ 以上を前提として，本件契約を検討すると，本件契約は，建物を目的とした賃貸借契約であり，かつ，その期間も１０年間に及ぶから，原則として，区分所有者の全員でこれを行う必要があるところ，本件でそれを満たしていないことは，争いがない。
ｂ そこで，本件契約につき，実質的にみて処分行為にはあたらないといえる特段の事情があるかを検討すると，まず，前記アの認定事実によれば，本件契約は，契約期間を１０年間とし，民法６０２条３号所定の期間の３倍にも及ぶ長期の契約であるのみならず，被告が契約期間内に契約を解除できる場合を原告に債務不履行があった場合等，原告側の責めに帰すべき場合に限定しており，途中解約も想定し難い内容となっている。
また，本件契約に基づいて原告が設置するアンテナや機械収容箱は，小さなものとはいえないし，かつ，それなりの重量を有するものであるほか，設置の過程でも屋上のコンクリートにケミカルアンカーを打ち込むなど，物理的に本件建物の形状を変えることが予定されている。
さらに，本件設備等は通信という独自の目的を有しているほか，その高さは，約８メートルにも及び，本件設備等の設置によって，建物の外観が変化することが予想される。
以上に加え，電磁波による人体への影響が科学的に裏付けられているかどうかはともかくとして，それを問題視して本件設備等の設置に反対する人間が一定数存在することは明らかであり，このような点か
らすると，本件設備等の存在が，各区分所有者が有する区分所有建物の市場価格に影響を与える可能性も否定できない。
ｃ これらの事情を総合すると，本件契約の対象区域が，もっぱら屋上等の区分所有者の使用があまり予定されていない区域であること，屋上全体の面積からすると，使用面積は広いといえないこと等の事情を考慮しても，本件契約による賃借権の設定や本件設備等の設置が区分所有者に与える影響が軽微であるということはできず，実質的にみて処分行為にあたらないということはできない。
ウ 小括
以上からすると，本件契約は，個々の区分所有者全員で締結する必要があるから，議決権を満たしたかどうかを検討するまでもなく，無効である。
(3) 表見代理又はその他の表見法理の適用の可否 3ア 表見法理について表見法理は，民法等に直接の規定があるわけではないが，民法その他の私法においては，いわゆる表見代理の規定のほか，表見法理を前提とすると思われる規定が存在し，また，判例・学説においても，表見法理の適用
が認められる場面が存在することは否定されていない。
これらの表見法理の適用については，必ずしも統一的な基準があるわけではないが，一般には，①真実と異なる外観の存在，②その外観の作出に対する本人の帰責性，③第三者が真実と異なる外観を善意・無過失(又は無重過失)で真実と信頼したことを要件として，本人の犠牲のもと，真実と異なる外観を信じた第三者を保護し，第三者が真実と異なる外観を真実と誤信して行ったため，本来は効力を生じ得ない法律行為を本人との関係で有効ならしめる法理と解される。
イ 検討
(ｱ) 前記認定によれば，本件契約は，共有者である区分所有者全員で締結をする必要があり，また，この要件を満たしていないことは争いがない。
また，区分所有者の集会において，本件契約の締結に賛成する旨の議決があったかのような外形は有するが，本件契約の締結は，区分所有者の団体の権限に含まれないことは，前記認定のとおりである。
(ｲ) そうすると，本件では，そもそも共用部分の処分の権原を有する個々の区分所有者による外観の作出があるとはいえないから，その余の点を検討するまでもなく，表見法理又は表見代理規定の適用はないというべきである。
なお，以上の点について，区分所有法２６条３項は，管理者の代理権に加えた制限は，善意の第三者に対抗することができない旨を定めるが，同項の規定は，たとえば集会の決議を実行する権限を管理者に与えないなど，区分所有法によって管理者に権限が認められているにもかかわらず，それと異なる規定をする等，管理者の代理権について法令と異なる制限を加えた場合を想定した規定というべきであって，本件のように，集会での決議に依ることができない場合は，そもそも区分所有法の規定によっても管理者に権限は発生しないから，同項の適用の余地はないというべきである。
また，本件の原告は，区分所有者の団体との関係では，表見代理又は表見法理が成立する要件を満たしている可能性はあるが，区分所有者の団体に帰責性が認められるとしても，それを理由として個々の区分所有者に犠牲を課すことを正当化できる理由は見当たらないから，この点は前記判断を左右するものではない。
(4) 小括
以上からすると，本件契約は，その他の点を検討するまでもなく，無効であり，本件契約に基づいて原告が本件共用部分を目的とする賃借権を取得したとはいえない。
第４ 結論
以上からすると，賃借権の確認及びそれに基づく妨害排除・予防を求める原告の請求は，いずれも理由がないから，棄却することとし，訴訟費用の負担について民事訴訟法６１条を適用して，主文のとおり判決する。
（口頭弁論終結の日 平成２０年３月１４日）
札幌地方裁判所民事第５部
裁判長裁判官 中 山 幾 次郎
裁判官 前 原 栄 智
裁判官 渡 邉 充 昭
私見：マンション屋上に携帯基地局のアンテナ設置をするマンションは多い。基本的に管理費と修繕積立金、駐車場使用料等しか収入がないマンションにとってアンテナ設置料の収入は大きい。立地によっては看板設置等で収入源としているマンションもある。本件マンションが総会決議までとっていながら何故、あとになって契約の無効を訴えでたかはわからないが特別決議の議決権数もギリギリであったことから内部の合意がきちんと取れていなかった可能性が高い。私の顧問先マンションでも昨年、某携帯電話会社と契約し屋上にアンテナ設置をしたが今のところトラブルは起きていない。