不満があるけど管理委託費は、払うべき？！
主 文
１ 被告は、原告に対し, ６１７７万４４７７円及び内金５７７３万３２００円に対する平成１３年１２月１１日から支払済みまで年６％の割合による金員を支払え。
２ 訴訟費用は被告の負担とする。
３ この判決は, １項に限り, 仮に執行することができる。
事実
第１ 当事者の求める裁判
１ 請求の趣旨
主文同旨
２ 請求の趣旨に対する答弁
(1) 原告の請求を棄却する。
(2) 訴訟費用は被告の負担とする。
第２ 当事者の主張
１ 請求原因
(1) 原告は委託を受けてマンションの管理運営及び環境維持等を行うことを主たる業務とする株式会社, 被告は兵庫県高砂市ａ町ｂｃ番地ｄ所在のマンション「高砂アーバンコンフォート」（以下「本件マンション」という。）の区分所有者を構成員とする管理組合である。
(2) 原告（受託者）と被告（委託者）とは, 平成元年８月１８日, 本件マンションにつき管理委託契約を締結した。
(3) 同管理委託契約に基づく委託料（月額, 消費税別）は, 原被告の協議により次のとおり変更された。
元年９月～２年８月 1,820,000(円) ７年９月～同８年８月 2,031,000
２年９月～３年８月 1,871,500 ８年９月～同９年８月 1,638,000
３年９月～４年８月 1,945,000 ９年９月～同年１２月 1,456,000
４年９月～６年８月 1,965,000 １０年１月以降 1,896,000
６年９月～７年８月 1,975,000 （いずれも年号の平成を省略）
(4) 被告は, 平成１１年７月分以降の管理委託料を支払わず, 同１３年１１月分までの滞納額（消費税込み）及び遅延損害金（各月の未払金に対する平成13年12月10日までの商事法定利率による）の累積額は, 別紙「未収金・遅延損害金計算書」記載のとおりであり, その総額は以下のとおりである。
未払金（平成11年７月分～同13年11月分） 57,733,200円
遅延損害金 4,041,277円
(5) よって, 原告は被告に対し, 原被告間の管理委託契約に基づき, ６１７７万４４７７円及び内金５７７３万３２００円に対する平成１３年１２月１１日から支払済みまで商事法定利率年６％の割合による遅延損害金の支払を求める。
２ 請求原因に対する認否
(1) 請求原因(1)は認める。
(2) 同(2)のうち, 管理委託契約締結日が平成元年８月１８日であることを否認し（契約締結日は平成１０年４月２０日である。）, その余は認める。
(3) 同(3)のうち, 平成７年９月分以降につき否認し（平成７年９月分以降は暫定的額として合意したものである。）, その余は認める。
(4) 同(4)のうち, 被告が管理委託料を支払っていないことを認める。
３ 抗弁
(1) 同時履行
被告は, 別紙クレーム一覧表（以下「クレーム一覧表」という。）記載の債務が履行されるまで, 管理委託料の支払を拒絶する。
(2) 管理委託料に関する合意
原被告は, 平成１０年１０月１５日, 次のことを条件として暫定的に１０期（平成１０年９月１日から同１１年８月３１日まで）の管理委託料を１か月１９９万０８００円支払うことを合意した。しかし, 被告が次に記載する条件アを履行しないので, 管理委託料を１か月１９９万０８００円支払う合意は解消され,１１期以降の管理委託料は協議の上決定することになったが,未だ決定されていないから被告には支払義務はない。
ア 原告は過去の管理業績の不備（クレーム一覧表の被告主張欄記載）を順次整備する。
イ 今後, 原告の月間の業務で不履行の場合は持ち越さず, もし持ち越したときは, 達成するまで被告は管理委託料の支払を留保する。
(3) 相殺
ア 原告は被告の基本財産（とりわけクレーム一覧表の１，２記載の各書類）を紛失し, 被告組合員に精神的打撃を与え, これは念書（乙２）の差入れにより慰謝されるものではなく, 慰謝料は６０００万円（組合員一人当たり１５万円相当）を下らない。
イ 被告は, 平成１３年７月１７日の弁論準備期日において, 同慰謝料請求権をもって, 本訴請求権と対当額において相殺する旨の意思表示をした。
４ 抗弁に対する認否
抗弁をいずれも否認する。
(1) そもそも, 原告主張のクレームは管理委託業務と何らの関係がなく, 被告が同クレームを理由に管理委託料の支払を拒絶することはできない。仮に,抗弁が認められるとしても, 原告は可能な限り履行しており, 原告に条件の不履行はない
（クレーム一覧表の原告主張欄記載）。
(2) 平成１０年１０月１５日の合意内容は次のとおりであって, 管理委託料の支払に条件は付されていない。
ア 被告は, 本期４月ころより日常の業務が順当に対処していることを認め,未払いの管理委託料を支払い清算する。
イ 管理委託料は, 過去の日常業務の不備等を考慮して約定の管理料の８０％とする。
ウ 過去の管理業務の不備については順次整備する。
(3) 個々の組合員に精神的損害があったとしても, 管理組合である原告に請求する根拠はない。
理由
１ 請求原因(1)は当事者間に争いがない。
２ 同(2)のうち, 原被告間に本件契約が締結された事実は当事者間に争いがなく, 契約締結時期については, 証拠（甲６, 乙４０, 証人甲）によれば, 本件マンションは平成元年に建設され, 本件マンションに入居した区分所有者と原告との間に順次管理委託契約が締結されこと, 管理組合（被告）が結成された平成元年８月１８日に, 被告と原告との間に前記管理委託契約の内容と同じ管理委託契約が締結されたことが認められる。
３ 同(3)のうちの平成７年９月分までの管理委託料, 同(4)中, 被告が平成１１年７月分以降の管理委託料の支払をしていないことは当事者間に争いがない。
４ 証拠（甲１, ６～９, 乙２, ４１，証人甲, 被告代表者）によれば,次の事実が認められる。
(1) 原告は, 管理業務契約書（甲１）の管理業務仕様書に明示されている業務（管理費等の徴収・諸費用の支払及びその報告, 被告の理事会や総会の運営協力,施設のメンテナンスや修繕の折衝等, 共用部分の諸設備の保守点検,清掃等）を行ってきた。
(2) 乙は, 平成６年に本件マンションを購入し, 同７年１１月に被告の理事長に就任し, 別紙クレーム一覧表の２１番を除く原告欄の各クレーム（以下「本件クレーム」という。）を原告に申し入れるようになった。なお, クレーム一覧表２１番は乙の専有部分での漏水に関するもので, 同１１年１月ころに申し入れがあったものである。
(3) 被告は, 本件クレームを理由に管理委託料の支払を拒むようになり, 原被告は, 度々協議して暫定的に支払額を定め, 別紙「管理委託料入金状況」のとおり,暫時入金が行われてきた。
(4) クレーム一覧表１, ２番に関し, 原告は, 建築確認及び許可の書類が紛失していたため, 紛失の陳謝と, 後日に同書類に起因する紛糾の場合は原告の責任と負担で処理解決する旨の平成８年５月２７日付け念書（乙２）を差し入れた。なお,建築確認に関する書面がないことにより, 現実に被告に不都合が生じたことはない。
(5) 平成１０年１０月１５日, 原告（担当者甲外３名）と被告（乙外４名）との間で, 管理委託料について協議がなされた。同協議について, 被告作成の第九期第１２回理事会議事録には, 次のとおり記載されている。
「第９期の管理委託料については, ９月～１２月の４ヶ月分は１８２万円の６０％払の残金は, 双方が２０％の負担で折り合った, １月～８月は今期の４月頃より業務が順当に対処している事を認め, 管理組合算定額を了解しているので, 未だ, 厳密にすれば不満が残るが先のことを考え決着を付けた。(中略） 第十期の管理委託料については, 管理委託契約の業務使用内容の範囲が詳らかでなく, 業界の一般業務から考えて見解の相違もあり算定までに協議することにして, 差し当たって管理組合が試算算定額（月額1,990,800円 消費税込み）で支払うことにした。尚, 過去の管理業績の不備は順次整備する事と, 今後月間の業務が不履行の場合は持ち越さず達成するまで,管理委託料の支払を留保する事を条件とした。」
これに対し, 原告は同年１２月２日付け書面で, 同議事録記載の条件が明示されたことはない旨を被告に通知した。
(6) 平成１０年１１月８日に開催予定の被告の第９期定期総会議案書の第十期収支予算案には「管理委託料は, 前々期より管理会社と審議中につき算定額ではありません, 収支予算編成のため, 管理組合の算定額で計上したことを,ご承知おき下さい。」との注意書があり, 同総会議事録には, 同予算案どおり承認されたこと,管理委託料につき前項の理事会議事録記載のとおり報告がなされたことが記載されている。なお, 第１０期は平成１０年９月１日～同１１年８月３１日である。
(7) 原被告間で平成１１年１１月７日付管理委託契約書の調印がなされ, 同契約書には管理委託料が月額１８９万６０００円（消費税９万４８００円別）と記載されている。なお, すでに, 同９年１１月９日開催された被告定期総会において,同管理委託契約書（ただし, 管理委託料部分が白紙のもの）のとおりの修正が可決されている。また, 管理委託料月額１８９万６０００円は, 乙を中心した被告理事らが世間一般の管理料等を参考に算定し, 原告に呈示した金額である。
５ 同時履行（抗弁(1)）について
被告は, 本件クレームの不履行が管理委託契約の債務不履行にあたると主張しながら, 本件クレームが管理委託仕様書の管理業務のどれに当たるのかを全く説明しない。そもそも, 本件クレームの大部分が委託された管理業務には含まれず,クレーム一覧表の１８，１９，２２がわずかに管理業務に含まれると考えられるものの, 被告の主張自体から原告に債務不履行があったとまで認めることは困難である。
また, 被告代表者は, 本人尋問において, 平成１０年１０月当時には原告の業務が順調に推移していたことを認め, その後については, 「細かいことを言いますと切りがありません。」と述べるにとどまり, 原告の業務につき債務不履行があったことを認めるに足りる証拠はない。 したがって, 被告に債務不履行がない以上, 抗弁(1)は理由がない。
６ 管理委託料に関する合意（抗弁(2)）について
なるほど, 第九期第１２回理事会議事録（甲７）の記載, 第９期定期総会議案書の第十期収支予算案の注意書き（乙４１）によれば, 被告主張の合意がなされたかのごとく考えられる。しかしながら, 理事会議事録は被告が一方的に作成するものであること, 原告が同議事録の記載につき直ちに書面で異議を唱えていることは前記認定のとおりである。また, 本件クレームの大部分が原告の業務内容に含まれないこと, しかも, 原告がどれだけのことをすれば本件クレームの履行というのと（ことに, クレーム一覧表１, ２は原告以外の者の責任追及までを原告に求めており, 原告のみで対処できるようなことではない。）, 原告は管理業務を履行しており, 同業務に経費が生じることは明らかであること等からすると, 原告が本件クレームの履行を管理委託料支払の条件とすることに応じることは通常考えにくいことである。
以上によれば, 被告主張のような合意があったとは認められず, 抗弁(2)も理由がない。
７ 相殺（抗弁(3)）について
原告がクレーム一覧表の１，２記載の各書類を紛失し, 念書（乙２）を差し入れたことは前記認定のとおりである。しかしながら, 同書類の紛失によって, 被告が現実に何らか不都合を被って損害を受けた事実はなく, また, 将来, 損害を受ける可能性も定かではない。
また, 一般的に, 個々の被告組合員が精神的損害を被ることはあっても, 自然人のような感情を持たない管理組合という団体である被告が精神的損害を被ることはあり得ないし, 個々の組合員の慰謝料の総額が即被告の損害になることもあり得ない。
したがって, 抗弁(3)は主張自体失当であり, 到底認められるものではない。
８ そうすると, 被告は, 原告に対して, 平成１１年７月分以降の管理委託料を支払うべきであり, その金額は, 契約書（甲１）に定められた月額１８９万６０００円（消費税込みでは１９９万０８００円）であると解するのが相当である。
なお, 被告代表者は, 本人尋問において, 管理組合は１８９万６０００円の管理料を納得したものではない, 原告が勝手に金額を記載して判をつけといってきた等と述べる。しかし, 同契約書に被告代表者が記名押印しており, その効力についても争っていないのであるから, 同契約書は有効であり, 原告が同契約書に定められた業務を履行している以上, 被告は、原告に対し、管理委託料を支払う義務がある。
９ 以上によれば, 原告の請求は理由があるからこれを認めることとし, 訴訟費用につき民事訴訟法６１条を, 仮執行宣言につき同法２５９条１項をそれぞれ適用して, 主文のとおり判決する。
神戸地方裁判所第５民事部
裁判官 永 田 眞 理
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（別紙） 管理委託料入金状況
平成９年２月４日 7,498,400(円)
同年２月26日 1,874,600
同年３月14日 1,874,600
同年４月24日 1,874,600
同年５月22日 1,874,600
同年６月25日 1,874,600
同年12月26日 1,663,480
同年12月29日 4,586,400
10年10月26日 21,436,800
11年２月25日 3,981,600
同年３月15日 1,990,800
同年４月15日 1,990,800
同年５月17日 1,990,800
同年６月15日 1,990,800
同年７月15日 1,990,800
同年10月15日 1,990,800
以
判決 平成１４年２月２１日 神戸地方裁判所 平成１２年（ワ）第１６４７号
管理委託料等請求事件
COURTS IN JAPANより、引用
私見：判決は、かくの通りだが管理組合と管理会社の信頼関係の破綻がそもそもの原因。管理委託契約書に管理組合の代表印が押され、管理会社が業務を遂行しているのであれば払うしかないだろう。時の執行部が管理会社に不信感を抱き始めた時に速やかにリプレースをすべきだったと思う。