携帯電話基地局の設置は普通決議？特別決議？
主文
１原告の請求をいずれも棄却する。
２訴訟費用は原告の負担とする。
当事者が求めた裁判
１原告
（１）被告と原告との間において、原告が別紙目録記載の建物の添付図面箇所について、賃借期限平成27年11月14日、賃料年額60万円、毎年3月末日翌年度分払いの定めによる電気通信事業の設備設置を目的とする賃借権を有することを確認する。
（２）被告は原告に対し、原告が別紙目録記載の建物図面箇所に別紙設置設備記載の各設備を設置することを妨害し、あるいは第三者をして妨害させてはならない。
(3) 訴訟費用は被告の負担とする。
２ 被告
(1) 原告の請求を棄却する。
(2) 訴訟費用は原告の負担とする。
第２ 事案の概要
本件は，移動体通信事業を営む原告が，被告との間で被告の構成員が区分所有者となっているマンションの屋上の一部を賃借して通信設備等を設置する契約を締結したとして，それに基づく賃借権の確認及び通信設備の設置工事の妨害の禁止等を求めた事案である。
１ 前提事実（争いのない事実及び弁論の全趣旨から当事者間において争いがないと認められる事実を含む。）
(1) 当事者
ア 原告は，電気通信事業等を目的とする株式会社である（なお，原告は，平成１８年１０月１日，Ｎ株式会社から現在の商号に商号変更した。）。
イ 被告は，区分所有建物であるＭマンション（以下「本件建物」という。）の区分所有者により構成される管理組合である。
(2) 賃貸借契約の締結
ア 原告は，Ｏで無線基地局（いわゆる携帯電話の基地局）の設置を計画し，本件建物を候補として選定し，被告の理事と交渉を進めた。
イ(ｱ) 被告の管理規約（以下「本件管理規約」という。）によれば，本件建物のうち，専有部分以外の建物の部分は共用部分と定められており，屋上及び電気室がこれに含まれる。
(ｲ) 本件管理規約には，管理組合は，総会の決議を経て，敷地及び共用部分駐車場及び専有使用部分を除く。）の一部について，第三者に使用させることができる旨の規定（１６条２項）があり，総会の議事は，出席組合員の議決権の過半数で決する旨の規定がある（４６条２項）。
他方において，本件管理規約には，敷地及び共有部分等の変更（改良を目的とし，かつ，著しく多額の費用を要しないものを除く。）には，組合員総数及び議決権総数のそれぞれ４分の３以上の賛成がなければな
らないとの規定（４６条３項「特別決議事項」という。）及び，その変更が，専有部分又は専用使用部分の使用に特別の影響を及ぼすときは，その専有部分を所有する組合員又はその専用使用部分の専用使用
を認められている組合員の承諾を得なければならないとの規定（４６条７項）がある。
ウ(ｱ) 平成１７年１０月２９日，被告の臨時総会（以下「本件総会」という。）が開催され，第４号議案として，Ｎ株式会社の基地局設置について提案する（基地局設置に伴い使用料収入が年間約６０万円見込まれ，管理費減額の原資に充当される旨の付記がある。）旨の議案（以下「本件議案」という。）が上程され，決議に付された（以下「本件決議」という。本件議案が可決されたかどうか及び仮に可決されたとした場合の本件決議の有効性につき，後述のとおり，争いがある。）。
(ｲ) 本件総会開催日における被告の組合員総数は７７名であり，各組合員が各１個の議決権を有しているため，議決権総数も同数である。したがって，その４分の３以上を満たす議決権数は５８票である。
被告が作成した本件総会の議事録（甲３。以下「本件議事録」という。）には，本件総会には，１２名の組合員が出席したほか，２２名から委任状が，３４名から議決権行使書がそれぞれ提出され，本件議案については，出席者のうち９名，委任状提出者のうち２０名，議決権行使書提出者のうち３０名が賛成をしたため，賛成する議決権の数は５９票となり，賛成多数で可決された旨の記載がある。
エ 原告の北海道技術部長のＰと被告理事長のＱは，平成１７年１１月ころ，別紙物件目録記載の建物の添付図面箇所について，賃借期限平成２７年１１月１４日，賃料は年額６０万円とし毎年３月末日に翌年度分を支払う，電気通信事業の設備（以下「本件設備等」という。）設置を目的とする等が記載された賃貸借契約書を作成した（以下「本件契約」という。なお，本件契約の当事者については，後述のとおり争いがある。）。
上記契約書の当事者欄のうち，甲（賃貸人）欄には，被告の住所，氏名及び「理事長 Ｑ」の記載と「Ｍマンション管理組合理事長之印」と刻印された角印の押印があり，乙（賃借人）欄には，不動文字で「札幌市Ｒ区
ＳＴ条ＲＵ丁目Ｖ番地 Ｎ株式会社 北海道技術部長 Ｐ」の記名と，「Ｎ株式会社 北海道技術部長之印」と刻印された丸印の押印がある。
２ 当事者の主張
(1) 本件契約の当事者
ア 原告
本件契約の当事者は，原告であって，原告の北海道技術部長であるＰ個人ではない。Ｐが当事者欄に記載されているのは，原告内部の決裁権限の問題にすぎない。
原告のような全国的規模の会社が，全ての契約において代表者印を押捺することは現実的ではないし，本件契約の内容を合理的に解釈しても，Ｐが原告を代表して契約をしたことは明らかである。
被告は，従前のやり取りでこの点を問題としたことはなく，信義則・禁反言の法理からも現段階でこのような主張をすることは許されない。
イ 被告
本件契約の存在は認めるが，契約当事者である賃借人はＰであり，原告との契約の成立は否認する。
(2) 本件契約の効力
ア 原告
(ｱ) 本件契約は，以下のとおり，有効に可決された本件決議を経て締結された。
ａ(a) 本件契約は，共用部分の使用を内容とするものであり，本件管理 規約の１６条２項が適用される。
同規定約は，設置期間が民法６０２条の期間を超えるか否かにかかわらず，被告の総会決議をもって，第三者との間で賃貸借契約を締結し，これに基づいて共用部分の一部を使用させ，広告塔，看板等の設備を設置させることができる旨を規定したものと解すべきで
ある。
(b) なお，本件設備等は，本件建物の大きさと比較すると，その存続 に影響を与えるような規模ではないし，撤去後の原状回復も容易であるから，本件議案は特別決議事項にはあたらない。したがって，総会出席者の過半数の賛成があれば可決されたと解すべきところ，被告の主張によっても本件決議では，過半数の賛成を得ている。
ｂ 仮に，本件議案が特別決議事項にあたるとしても，可決要件を満たし，可決されている。本件決議において，賛成票を投じた組合員の数は，本件議事録記載のとおりである。
被告は，会社の代表者印が抜けているにすぎない委任状など，従前，有効としていたものを本件についてのみ取扱いを異にするなどしているうえ，本件議案が可決されたことを前提としてその後の定期総会等を行っているから，現時点で本件議案が可決されていないと主張するのは，信義則上許されない。
ｃ 本件設備等は，本件建物に構造的に影響を与えるものではないし，また，本件設備等が使用する電波は，総務省の指定する電波防護指針に従ったものであるから，有害な電磁波を発生させるという客観的事実もない。
したがって，本件設備等の設置は，本件管理規約の「専有部分又は専用使用部分の使用に特別の影響を及ぼすとき」には該当しない。また，同規定は，あくまでも専用部分や専用使用部分の使用という物理的側面における使用行為に特別の影響が生じる場合を想定しているのであって，被告が主張するような「不安」や「恐怖」といった主観的感情は特別の影響にはあたらない。
ｄ(a) 組合員の議決権行使に錯誤規定の適用があるとしても，本件設備等には，有害な電磁波を発生させるという客観的な事実はないから，この点について認識と事実の齟齬はなく，錯誤は生じない。
また，仮に，何らかの誤解が存在したと仮定しても，議決権行使につき動機の錯誤があったにすぎず，またその動機は明示されていないから，錯誤無効の主張自体失当である。
(b) なお，仮に，被告組合員の議決権行使における錯誤が成立したとしても，被告組合員の錯誤には重過失があるから，被告組合員の議決権行使は無効になるものではない。
(ｲ) 仮に，本件決議が可決要件を満たしていなかったとしても，原告は被告マンションの管理者が本件契約を締結する権限を有すると信じ，かつ，そう信じたことにつき正当な理由があるから，表見代理又はその他の表見法理により，原被告間において本件契約は有効に成立しているというべきである。
(ｳ) 原告の請求が権利の濫用であるとの主張は争う。
イ 被告
仮に，本件契約が原告と被告代表者の間で締結されていたとしても，本件契約は以下のとおり無効である。
(ｱ) 本件議案は，可決されていないから，それを前提とした本件契約は無効である。
の構成員の一部は，本件設備等による電磁波の弊害についての問題意識を持つことなく，本件議案に賛成した。
仮に，本件議案が，本件議事録に記載のとおり，５９票の賛成を得ていたとしても，被告の組合員がこれらの弊害を知っていれば，本件議案に賛成しなかったから，本件議案は否決されていた。被告の組合員は，原告の説明責任の懈怠により，誤った認識で本件議案に賛成したから，本件決議及びその後の契約締結までの意思形成過程に瑕疵があったことは明らかであり，本件契約は錯誤により無効である。
（ｲ）原告の主張のうち，特別決議事項に関する規定の存在に善意無過失であったとの主張は否認し，表見代理又は表見法理の成立に関する主張は争う。
(ｳ) 原告の携帯電話基地局は，Ｏ一帯に完備しており，本件設備は不要であるにもかかわらず，原告は本件契約の成立を根拠として，被告組合員の大多数の反対を押し切って，本件設備を強引に設置しようとしており，また，電磁波の有害性について説明責任も果たしていない。
原告の請求は権利の濫用として許されない。
第３ 当裁判所の判断
１ 本件では，被告を一方当事者とする本件契約が存在することは，原被告間で争いがなく，本件の争点は，本件契約の当事者及び本件契約の効力「…賃借人Ｎ株式会社 北海道技術部とは…」の記載がある。
(2 ) 以上のような記載内容や，本件契約の内容からすると，Ｐが個人として本 件契約を締結したのではなく，原告の北海道技術部長として，与えられた権原の範囲内で原告を代理して本件契約を締結したことは明らかであり，本件
契約の当事者は，原告と被告であると認定できる。
３ 本件契約の効力
(1) 原告は，①本件契約は，被告の総会において，有効に可決した本件議案を経て締結された，②仮に本件議案が被告の総会で可決要件を満たしていなかったとしても，表見代理又はその他の表見法理によりその効果は被告に帰属すべきであると主張し，被告はそのいずれも争っているほか，③本件決議及びその後の本件契約までの意思形成過程に錯誤があったと主張するので，以下，それぞれについて検討する。
(2) 本件議案の可決について
ア 認定
争いのない事実並びに証拠（甲２５，乙１，証人Ｗ，証人Ｘ）及び弁論の全趣旨によれば，以下の事実が認定できる。
(ｱ) 本件契約は，対象を本件建物のうち，別紙物件目録の添付図面箇所とし，賃借期間を平成１７年１１月１５日から平成２７年１１月１４日までとする建物賃貸借契約である。
本件契約では，被告が契約期間内に本件契約を解除できる場合として，原告に債務不履行があった場合等，もぱら原告側に責めに帰すべき行為があった場合とし（１３条），それ以外に被告による解除が可能な場合を定めていない。
また，本件契約は，原告が本件建物に，①アンテナ部分として，アンテナ，支持柱等，②機械収容箱部分として，機械収容箱（無線機器設備，バッテリー），基礎架台等，③その他部分として，同軸ケーブル，電源
- ケーブル，光ファイバーケーブル等を設置することを目的としており，賃貸借契約の対象となる部分は，これらの設備設置に必要な部分とされている。
(ｲ)ａ 本件設備等のうち，アンテナ及び機械収容箱は，いずれも本件建物の屋上に設置する。
このうち，アンテナは高さ約８メートルの棒状で，本件建物の屋上コンクリートに約１０センチメートルの深さでケミカルアンカーを
打ち込み，そこに鉄筋を組んで生コンを入れて架台を造り，基礎を設けてその上に設置することとされており，また，機械収容箱は，幅約１．７メートル，奥行き約１．２メートル，高さ約１．６５メートル
の直方体であって，アンテナと機械収容箱の総重量は約１．５トンである。
なお，本件建物の高さは，約２７メートルである。
ｂ 前項のアンテナ及び機械収容箱の稼動に必要な電力は，本件建物の地階の電気室の配電盤から供給を受けることとなっており，マンション共用部分のパイプシャフト（ケーブルや配管を通すため，各フロア
に設置されている箇所をいう。）に穴を開けて電源ケーブルを屋上まで通す予定であった。
(ｳ)ａ 本件管理規約が定める共用部分の使用等を総会で定める場合の可決要件は，前提事実に記載のとおりである。
ｂ なお，建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」という。）は，１３条で，各共有者は，共用部分をその用法に従って使用することができる旨を，１７条１項で，共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）については，区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決する（ただし，規約でその過半数まで減ずることができる。）旨を，それぞれ規定しており，また，それが専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときは，その専有部分の所有者の承認を得ることとされて
いる。
イ 検討
(ｱ) 共用部分の変更の意味とその要件
ａ 本件契約は，賃借権の設定という法律関係の形成を内容とするが，他方において，本件契約に基づいて，本件設備等を設置することが予定されており，この点は，物理的な変更を目的としているといえる。
ｂ 法律関係の形成と物理的な変更は，その内容が根本的に異なるうえ，それによる区分所有者への影響には多様なものがあり，法律関係の形成の程度が大きければ，物理的な変更の程度も大きいとは一概に言え
ない（たとえば，短期間の賃貸借であるが，その間に巨大な設備を設置する等，法律関係の形成による影響は軽微だが，物理的な変更は軽微といえないものから，長期間の賃貸借であるが，格別設備を設置す
るようなことはなく，法律関係の形成による影響は大きいが，物理的な変更を伴わないものまで考えられる。）。
そうすると，本件契約のように，法律関係の形成と物理的な変更の双方を伴うものについては，そのそれぞれの側面を踏まえ，有効かどうかを検討する必要があるというべきである。
(ｲ) 本件における検討
ａ 以上を前提として，本件管理規約及び区分所有法を検討すると，本件管理規約４６条３項及び区分所有法１７条１項は，その文言からも明らかなとおり，物理的な意味での変更のみを対象としており，物
理的な変更は，同規定によると解される。もっとも，同規定は，改良を目的として，かつ，著しく多額の費用を要しないものを除くとするから，この範囲にとどまるものについては，議決権の過半数による決議で足りる趣旨と解するのが相当である。
これに対し，法律関係の形成にあたる行為は，そもそも同規定が想定している変更にはあたらず，同規定の適用はないというべきである。
ｂ 次に，本件管理規約１６条２項は，その文言からも明らかなとおり，法律関係の形成にあたる使用権の設定等を対象としており，法律関係の形成は，同規定によると解される。
もっとも，同規定は，第三者に使用させることができるとするにとどまり，その期間や内容についての限定が，何らなされていない。さらに，同条１項が管理事務室や電気室等の無償使用の許可について定
めていることと対比すると，同規定は，賃借権や使用借権といった権利の設定よりも，管理組合が，共用部分について，管理権に基づき，事実上，使用を許可するにすぎないような場合を主に念頭に置いてい
るとも解される。
そうすると，同規定は，賃借権の設定にも適用されうるが，その適用は，原則として，管理行為に含まれる賃借権の設定，換言すれば，民法６０２条の期間を超えない賃借権の設定に限られ，その期間を超える賃借権の設定のような処分行為には，適用されないというべきである。
そして，共用部分の管理という目的からすると，本来，共用部分は，区分所有者の共同の利益のために設置されているものであり，第三者に賃貸することは，その本来の目的に従ったとは言い難いこと，民法６０２条の期間を超える賃借権の設定の権限を区分所有者の団体に委ねなければならない必要性は乏しいこと，これらの賃借権の設定が区分所有者に与える影響は小さくないこと等を考慮すると，区分所有者の団体が決する問題ではなく，個々の区分所有者が共有持分権者として判断すべき問題であり，そもそも，区分所有者の団体が決議できる事項にはあたらないと言うべきであり，このような行為は，本件管理規約や区分所有法に基づいて決するのではなく，民法の原則に基づいて，共有者が全員でこれを行う必要があるというべきである。
ｃ もっとも，マンションの規模によっては，区分所有者全員でそれを行うことが困難な場合もあることは，否定できない。
さらに，マンションの共用部分を対象とする長期間の賃借権の設定であっても，その場所や面積，普段の区分所有者の利用方法，設定する賃借権の条件，設備の設置の有無やそれによる物理的な変更の程度と原状回復の容易さ，個々の区分所有者に与える影響等には，多種多様なものがあり，これらの点を総合的に考慮した場合，原状回復が容易である等，共有者たる区分所有者に与える影響が軽微であって，区分所有者全員でこれを行わせることを求めるのが相当とは言い難い場合もありうる。
したがって，上記のような特段の事情がある場合には，実質的にみて処分行為にはあたらないものとして，区分所有者の団体が管理行為として行うことができる場合があるというべきである。
(ｳ)ａ 以上を前提として，本件契約を検討すると，本件契約は，建物を目的とした賃貸借契約であり，かつ，その期間も１０年間に及ぶから，原則として，区分所有者の全員でこれを行う必要があるところ，本件でそれを満たしていないことは，争いがない。
ｂ そこで，本件契約につき，実質的にみて処分行為にはあたらないといえる特段の事情があるかを検討すると，まず，前記アの認定事実によれば，本件契約は，契約期間を１０年間とし，民法６０２条３号所定の期間の３倍にも及ぶ長期の契約であるのみならず，被告が契約期間内に契約を解除できる場合を原告に債務不履行があった場合等，原告側の責めに帰すべき場合に限定しており，途中解約も想定し難い内容となっている。
また，本件契約に基づいて原告が設置するアンテナや機械収容箱は，小さなものとはいえないし，かつ，それなりの重量を有するものであるほか，設置の過程でも屋上のコンクリートにケミカルアンカーを打
ち込むなど，物理的に本件建物の形状を変えることが予定されている。
さらに，本件設備等は通信という独自の目的を有しているほか，その高さは，約８メートルにも及び，本件設備等の設置によって，建物の外観が変化することが予想される。
以上に加え，電磁波による人体への影響が科学的に裏付けられているかどうかはともかくとして，それを問題視して本件設備等の設置に反対する人間が一定数存在することは明らかであり，このような点からすると，本件設備等の存在が，各区分所有者が有する区分所有建物の市場価格に影響を与える可能性も否定できない。
ｃ これらの事情を総合すると，本件契約の対象区域が，もっぱら屋上等の区分所有者の使用があまり予定されていない区域であること，屋上全体の面積からすると，使用面積は広いといえないこと等の事情を考慮しても，本件契約による賃借権の設定や本件設備等の設置が区分所有者に与える影響が軽微であるということはできず，実質的にみて処分行為にあたらないということはできない。
ウ 小括
以上からすると，本件契約は，個々の区分所有者全員で締結する必要があるから，議決権を満たしたかどうかを検討するまでもなく，無効である。
(3) 表見代理又はその他の表見法理の適用の可否
ア 表見法理について
表見法理は，民法等に直接の規定があるわけではないが，民法その他の私法においては，いわゆる表見代理の規定のほか，表見法理を前提とすると思われる規定が存在し，また，判例・学説においても，表見法理の適用
が認められる場面が存在することは否定されていない。
これらの表見法理の適用については，必ずしも統一的な基準があるわけではないが，一般には，①真実と異なる外観の存在，②その外観の作出に対する本人の帰責性，③第三者が真実と異なる外観を善意・無過失(又は
無重過失)で真実と信頼したことを要件として，本人の犠牲のもと，真実と異なる外観を信じた第三者を保護し，第三者が真実と異なる外観を真実と誤信して行ったため，本来は効力を生じ得ない法律行為を本人との関係で有効ならしめる法理と解される。
イ 検討
(ｱ) 前記認定によれば，本件契約は，共有者である区分所有者全員で締結をする必要があり，また，この要件を満たしていないことは争いがない。
また，区分所有者の集会において，本件契約の締結に賛成する旨の議決があったかのような外形は有するが，本件契約の締結は，区分所有者の団体の権限に含まれないことは，前記認定のとおりである。
(ｲ) そうすると，本件では，そもそも共用部分の処分の権原を有する個々の区分所有者による外観の作出があるとはいえないから，その余の点を検討するまでもなく，表見法理又は表見代理規定の適用はないというべ
きである。
なお，以上の点について，区分所有法２６条３項は，管理者の代理権に加えた制限は，善意の第三者に対抗することができない旨を定めるが，同項の規定は，たとえば集会の決議を実行する権限を管理者に与えない
など，区分所有法によって管理者に権限が認められているにもかかわらず，それと異なる規定をする等，管理者の代理権について法令と異なる制限を加えた場合を想定した規定というべきであって，本件のように，
集会での決議に依ることができない場合は，そもそも区分所有法の規定によっても管理者に権限は発生しないから，同項の適用の余地はないというべきである。
また，本件の原告は，区分所有者の団体との関係では，表見代理又は表見法理が成立する要件を満たしている可能性はあるが，区分所有者の団体に帰責性が認められるとしても，それを理由として個々の区分所有
者に犠牲を課すことを正当化できる理由は見当たらないから，この点は前記判断を左右するものではない。
(4) 小括
以上からすると，本件契約は，その他の点を検討するまでもなく，無効であり，本件契約に基づいて原告が本件共用部分を目的とする賃借権を取得したとはいえない。
第４ 結論
以上からすると，賃借権の確認及びそれに基づく妨害排除・予防を求める原告の請求は，いずれも理由がないから，棄却することとし，訴訟費用の負担について民事訴訟法６１条を適用して，主文のとおり判決する。
（口頭弁論終結の日 平成２０年３月１４日）
札幌地方裁判所民事第５部
裁判長裁判官 中 山 幾 次
COURTS IN JAPANより、引用
私見：分譲マンションに限らず、高層建築物の屋上に携帯電話基地局を設置する事案は増加している。ここで本件裁判所の判断が総会での普通決議や特別決議の問題でなくそもそも管理組合で決すべき事案ではない、と断言していることである。民法602条は、短期賃貸借（土地5年、建物3年以内の賃貸借）を定めているが分譲マンションでも全国の多数のマンションが賃料も本件と同程度で携帯電話基地局の設置を行っているマンションが多数存在するが本件判決の影響が混乱を起こさないか懸念する。