規約改正には限界があるよ！！
建物の区分所有等に関する法律第31条第1項後段の「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすとき」とは、規約の設定、変更等の必要性及び合理性とこれによって一部の区分所有者が受ける不利益とを比較衡量し、当該区分所有者関係の実態に照らして、その不利益が区分所有者の受忍すべき限度を超えると認められる場合をいうものと解される。そして、直接に規約の設定、変更等による場合だけでなく、規約の定めに基づき、集会（総会）決議をもって専用使用権を消滅させ、またはこれを有償化した場合においても、同法31条第1項後段の規定を類推適用して区分所有者間の利害の調整を図るのが相当である。
本件においては専用使用権に関する新規約第14条が設定された後、またはこれを有償化したものであるところ、右新規約の定め自体は未だ被上告人に現実的、具体的な不利益を及ぼすものではないから、右の「特別の影響」の有無は、消滅決議及び有償化決議について見るべきものである。
①まず、消滅決議について、上告人は、南西側駐車場の専用使用権を消滅させることは、区分所有者全体にとって、管理用自動車、緊急自動車を設置し、また、全員のための自転車置き場を設置するという高度の必要性があると主張している。
結論 しかしながら、本件区分所有者関係についての前記諸事情、殊に、被上告人は、分譲当初から、本件マンションの1階店舗部分においてサウナ、理髪店等を営業しており、来客用及び自家用の為、南側駐車場及び南西側駐車場の専用使用権を取得したものであること、南西側駐車場の専用使用権が消滅させられた場合、南側駐車場だけでは被上告人が営業活動を継続するのに支障を生ずる可能性がないとはいえないこと、一方、被上告人以外の区分所有者は、駐車場及び自転車置き場がないことを前提として本件マンションを購入したものであることを等を考慮すると、被上告人が南西側駐車場の専用使用権を消滅させられることにより受ける不利益は、その受忍すべき限度を超えるものと認めるべきである。したがって、消滅決議は被上告人の専用使用権に「特別の影響」を及ぼすものであって被上告人の承諾のないままにされた消滅決議はその効力を有しない。消滅決議を無効とした原審の判断は、結論において是認することができる。
②次に、有償化決議については、従来無償とされてきた専用使用権を有償化し、専用使用権に使用料を支払わせることは、一般的に専用使用権に不利益を及ぼすものであるが、有償化の必要性及び合理性が認められ、且つ、設定された使用料が当該区分所有者関係において社会通念上相当な額であると認められる場合は、専用使用権者は専用使用権の有償化を受忍すべきであり、そのような有償化決議は専用使用権の権利に「特別の影響」を及ぼすものではないというべきである。
結論 また、設定された使用料がそのまま社会通念上相当な額とは認められない場合でも、その範囲内の一定額をもって社会通念上相当な額と認めることが出来る時は、特段の事情がない限り、その限度で有償化決議は、専用使用権者の権利に「特別の影響」を及ぼすものではなく、専用使用権者の承諾を得ていなくとも有効なものであると解するのが相当である。
H10/11/20 最高裁
マンションのトラブル解決法より、引用
私見：下級審で争われ、最高裁まで持ち込まれた案件であるが専用使用権の消滅決議は否定され、有償化決議は肯定された合理的な判断といえよう。分譲時に分譲会社から提示された条件が絶対とは言えないが、最高裁の判断の中で「被上告人以外の区分所有者は、駐車場及び自転車置き場がないことを前提として本件マンションを購入したものであることを等を考慮すると・・・」は誰が聞いても頷ける。